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房屋租赁合同能否对抗抵押权的实现?

2019-10-16 10:16:29
来源: 中国法院网 作者:谢威利


简述:抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。也就是说如果你是在房主为房子设定抵押权之前就承租了该房屋,那么抵押权实现后,你可以继续租住该房屋直至租期届满。

  问:我承租了一套房子,后来发现这个房子被房主拿去抵押了的,之后因房主无法归还欠款,房子被法院强制拍卖了,现在新的房东要求搬离该房子,我想问,我还能继续使用这个房子吗?

                                 重庆 谭某

  答:根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定,抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。也就是说如果你是在房主为房子设定抵押权之前就承租了该房屋,那么抵押权实现后,你可以继续租住该房屋直至租期届满。

  但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条也规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。

  也就是说,如果你承租的房屋的抵押权设立是在出租之前的,那么你的租赁合同不能对抗房屋的受让人,但原房主如果没有将该房屋已经进行抵押的事实书面告知你的话,那么由此给你造成的损失,原房主应承担赔偿责任,如果已告知,那么损失将由你自己承担。

  作者单位:重庆市第一中级人民法院